بانک مرکزی بررسی پیشنهاد افزایش ۵۰ درصدی سقف وام خرید مسکن را در حالی آغاز کرده است که کارشناسان بر این باور هستند این اقدام می تواند تحرک خوبی به این بازار رکودی بدهد.
رکود خرید و فروش مسکن از یک سو و کاهش قدرت خرید مسکن نوید روزهای نه چندان خوبی را به بازار مسکن می دهد. کاهش سرمایه گذاری و ساخت و ساز در کشور و تهران باعث شده تا فاصله تقاضا و عرضه مسکن بیشتر از قبل شود.
انبوه سازان و سازندگان خُرد معتقد هستند که وضعیت نابسامان اقتصاد ایران و افزایش تورم در سال‌های اخیر باعث ترس آنها برای ورود به بخش مسکن شده است. سرمایه‌گذاری در این بخش تا اندازه زیادی پایین آمده و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید مردم به دلیل وجود تورم تقاضا را نسبت به چند سال گذشته در سیری نزولی قرار داده است.
نبود پیش فروش و تسهیلات مناسب برای بالا بردن قدرت خرید این روزها به شدت ساخت و ساز را با روند نزولی مواجه کرده است.
«سید محمد مرتضوی» رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور در خصوص کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و افت تولید می گوید: کاهش خرید و فروش در بازار معاملات ناشی از پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن است. البته این موضوع تنها به خاطر کاهش قدرت خرید نیست بلکه می تواند دلایل دیگری هم مثل تورم شدید داشته باشد.
او می افزاید: همان‌طور که آمار و اخبار نشان می‌دهد امسال سطح وسیعی از کاهش سرمایه‌گذاری اتفاق افتاده است. کاهش معاملات مسکن ناشی از تورم پیچیده‌ای است که سال گذشته ایجاد شد. به طور کلی کیک اقتصاد ایران کوچک شده و بازار مسکن نیز بخش بزرگی از این اقتصاد است. به هر صورت شاهد کاهش حجم سرمایه‌گذاری بودیم؛ به این معنا که نسبت به اجرا و شروع پروژه‌های جدید تمایل و انگیزه کمتر شده است.
به نظر می رسد کاهش تمایل و انگیزه برای آغاز پروژه های جدید توسط انبوه سازان به کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن باز می گردد.
رکود خرید و فروش و افت قدرت خرید متقاضیان باعث شد تا سال گذشته بانک مسکن پیشنهاد افزایش ۵۰ درصدی سقف وام خرید مسکن را به بانک مرکزی بدهد.
کفاف ندادن وام مسکن برای خرید توسط متقاضیان به خوبی قابل مشاهده است. بنابراین با وجود رشد شدید قیمت مسکن، باید در انتظار افزایش تسهیلات مسکن نیز باشیم. همان طور که در خبرهای سال گذشته داشتیم بانک مسکن، بسته جدیدی برای افزایش سقف تسهیلات خرید ملک به بانک مرکزی ارائه کرده است. چرا که مشخصاً وام کنونی، برای خرید ۸ متر خانه هم کفاف نمی دهد.
بر اساس آمارهای بانک مرکزی، قیمت خرید هر متر مربع خانه در تهران به طور میانگین در اسفند ماه سال گذشته حدود ۵۲ میلیون تومان بوده است. نکته واضح و روشن این اعداد و ارقام این است که با افزایش قیمت مسکن، طبیعتا تعداد متقاضیان خرید ملک نیز کاهش پیدا می کند و در نتیجه، ساخت و ساز از سوی سازنده ها نیز کمتر می شود. این کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن در نهایت منجر به اختلال در سیستم عرضه و تقاضا می شود و در نتیجه، رشد ماهانه قیمت را به دنبال خواهد داشت.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن می گویند که قیمت مسکن باعث شده است که ماهانه و سالانه شاهد سقوط آمار صدور پروانه های ساختمانی باشیم. به نظر می آید که خیلی از سازندگان با توجه به وضعیت بازار مسکن، علاقه خود برای حضور در این بازار را از دست داده اند.
«حسن محتشم» عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در پاسخ به این پرسش که افزایش سقف وام خرید مسکن می تواند مفید باشد؟ گفت: به نظر بنده خوب است که سقف وام مسکن افزایش یابد اما شرایط تورم در کشور به گونه ای است که وقتی سقف وام افزایش می یابد هنوز به آن اندازه ای که بتواند تورم را پوشش دهد و قدرت خرید را بالا ببرد نمی تواند.
وی ادامه داد: قطعا اگر بخواهیم بازار مسکن را از این وضعیت رکودی خارج کنیم سریعترین راه ممکن همین بالا بردن سقف وام خرید مسکن است. اما اگر می خواهیم هم قدرت خرید را بلالا ببریم و هم ساخت و ساز را رونق دهیم اول باید تورم را کنترل کنیم و سپس مسیر ساخت و ساز را هموارتر کنیم.
در روزهایی که مقرر شد سقف تسهیلات مسکن به ۴۸۰ میلیون تومان برسد، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۳۱ میلیون تومان بود و همان روزها هم برای خرید ۱۰ الی ۲۰ خانه کفاف می کرد. حالا که قیمت هر متر مربع به ۵۲ میلیون تومان رسیده است، این وام تنها برای خرید ۸ متر خانه کافیست.
تا همین چند سال پیش بود که تسهیلات مسکن، تا ۶۰ درصد هزینه های خرید ملک را پوشش می داد. اما در حال حاضر اختلاف میان قیمت واقعی مسکن و تسهیلات بسیار زیاد شده است. پیش از این، بانک ها یک واحد مشخص برای ارزیابی داشتند و بعد از قیمت گذاری برای واحدهای مسکونی، مشخص می شد که چقدر وام پرداخت شود. این مبلغ نباید از ۸۰ درصد قیمت کل بیشتر می شد اما در حال حاضر این افزایش قیمت به قدری زیاد بوده است که دیگر، خرید خانه با این مبالغ، بیشتر شبیه به یک کنایه ی تلخ است.
«سید محسن فاضلیان» عضو هیئت مدیره بانک مسکن درباره احتمال افزایش مبلغ وام خرید مسکن در سال جاری گفت: بانک مسکن محدودیتی برای افزایش سقف تسهیلات ندارد، اما در پرداخت وام مسکن باید به توان درآمدی جامعه هدف نیز توجه کرد.
وی افزود: تورم در بخش مسکن موجب شده که وام مسکن بخش اندکی از قیمت ملک را پوشش دهد، اما با این حال بانک مسکن برای در نظر گرفتن میزان تسهیلات باید به دو موضوع سلامت ترازنامه امکان بازپرداخت تسهیلات توجه کند.
فاضلیان خاطر نشان کرد: با این حال افزایش حدود ۵۰ درصدی سقف وام خرید مسکن را پیشنهاد دادیم که در صورت اخذ مجوزها از بانک مرکزی اطلاع‌رسانی خواهد شد.
اقساط وام خرید مسکن در حال حاضر بر اساس نرخ تامین مالی حدود ۷ میلیون تومان در ماه است که اگر رشد ۵۰ درصدی هم مورد موافقت قرار گیرد در میزان اقساط برای سال جاری تأثیرگذار خواهد بود.
شهریور ماه سال گذشته بود که بانک مرکزی طی یک ابلاغیه اعلام کرد سقف وام ساخت و خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. همچنین وام جعاله برای تهرانی ها از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
همچنین سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در مراکز استان ها و شهرهایی که جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر دارند، برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان می باشد و به صورت انفرادی نیز مبلغ این وام ۱۶۰ میلیون تومان است. این مبلغ برای زوجینی که در شهرهایی با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ساکن می باشند، ۲۴۰ میلیون تومان است. همچنین برای مجردهای این شهرها نیز ۱۲۰ میلیون تومان است.
«فردین یزدانی» کارشناس مسکن در مورد اثرگذاری افزایش وام مسکن روی قدرت خرید و بهبود بخش تقاضا معتقد است: اگر بخواهیم به طور دقیق در این خصوص اظهار نظر کنیم، باید بگوییم که هیچ سیاستی نمی تواند در کوتاه مدت اثر مثبتی روی بازار مسکن و بهبود وضعیت آن داشته باشد. اگر می خواهیم این بخش را از این وضعیت نجات دهیم و به سمت پایداری و ثبات ببریم، باید سیاست های بلند مدت و پایداری برای آن داشته باشیم.
این کارشناس مسکن می افزاید: سیاست رونق تولید مسکن اجاره ای و کمک به سرمایه گذاری برای ساخت و عرضه مسکن می تواند به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند. البته باید در کنار تقویت بخش عرضه به تقویت بخش تقاضا نیز توجه شود.
به نظر می رسد بانک مرکزی برای رهایی از وضعیت رکودی بازار مسکن و بالا بردن قدرت خرید متقاضیان ناگزیر است که سقف وام مسکن را حتی تا ۵۰ درصد افزایش دهد. بنابراین اگر بعد از بررسی های بانک مرکزی نتیجه به این اقدام معطوف شد که سقف وام خرید مسکن تا ۵۰ درصد افزایش یابد باید منتظر یک رشد قیمت ولو اندک هم باشیم.
